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所有者が行方不明の不動産

　不動産は登記制度により、所有者が誰であるか厳格に管理されています。このため、登記簿上の所有者となっている人が誰だか分からない場合、大きな問題となることがあります。

所有者が不明の不動産の事例

　関係する不動産の所有者を確認したら、誰だか知らない人が所有者となっていた、等の問題が起こることがあります。
　私が実際に対応をしたのは、次のような事例でした。

• 私道部分に不明者が所有する土地があった
  　宅地へ通じる私道部分に持分を所有しているのが通常ですが、宅地を取引するときに、この私道部分の持分の所有権を移転することを忘れてしまったために起こります。

• 公道と所有地の間に不明者が所有する土地があった
  　道路が狭い場合、セットバックをして公道として提供した土地が、元の所有者が所有したままになっていました。

• 所有地に不明者の土地が含まれていた
  　自分の土地と思って利用していた土地の登記簿を確認したところ、知らない人の名義になっていた。大きな地主さんで、自分の先祖の誰かにあたるとは思われるが、戸籍等で確認できなかった場合と、墓地となっている土地が含まれている場合がありました。

　それぞれが様々な事情により、登記簿上、本来所有しているべき人の所有となっていず、他人のものとなっていました。
　この場合、そのまま生活を続けているときは問題が表面化しませんが、建物を建直す、土地を売却する、水道やガス管の工事をする、といった場合に、大きな問題となります。

所有者不明の土地への対応

　自分が所有しているはず、自分が所有しているべき土地が他人の名義であった場合、まず第１には、それが誰であるかを確認します。

　分からない場合には、ご依頼いただければ、調査をいたします。このような場合であれば、司法書士は住民票や戸籍を確認することができますので、個人ではできない調査をすることができます。

　誰であるかわかり、その人がどこにいるのか（亡くなっていて相続人が分かった場合を含みます）判明した場合は、その人との交渉となります。

　誰だかわかったのに、その人と交渉せずになんとか裁判上の手続で対応するという方法はありません。交渉がつかず、最終的に相手と裁判になることはありますが。

　問題は、誰だか分からない、誰であるかは分かったが、その人がどこにいるか分からない、という場合です。
　この場合、本来自分が所有者であるべきものであっても、通常の手続ではそれを自分の所有にすることはできず、土地所有者の承諾が必要である場合には、登記簿上の所有者に承諾を得なければならないが、その承諾を得ることもできないということになってしまいます。

　このような場合、裁判所の手続を利用して、解決を図ることになります。所有権などの権利を人の意思に基づかずに変更できるのは、裁判所のみができるのです。
　方法としては、以下のようなやり方がありあすが、事案によりどの方法によるかを選択します。

不在者財産管理人の選任

　誰だか分からない、誰だかは分かっても、その人がどこにいるのか分からない、このよう人の財産を管理するため、利害関係人から不在者の財産管理人選任の申立をする、という方法があります。
　事案の内容によって、その後、不在者の財産管理人から土地を買い取る、市などへ土地を寄付する、等により対応します。

相続財産管理人の選任

　不明者がすでに亡くなっていて、その相続人が不明という場合は、相続財産管理人を選任して対応することになります。
　私の経験では、登記簿の記載から類推して江戸か明治の時代に生まれた人と思われる人について、事実上は亡くなっていることは間違いないと思われるケースでも、不在者の財産管理人による対応や、公示送達による方法で対応したことがありますが、裁判官によっては、亡くなっているのは間違いないのだから、相続財産管理人を選任すべきとされることがあります。この場合は、相続財産管理人を選任し、不在者の財産管理人の場合と同様な手続で対応します。

公示送達による裁判

　相手が不明の場合で、時効取得などにより自身が権利者であることが間違いない場合は、行方不明者に対する公示送達の方法による裁判を申立て、判決により権利を取得するという方法があります。

清算人の選任

　不明者が会社である場合には、裁判所に清算人選任の申立てをし、その清算人から不在者の財産管理人が行なったのと同様な方法で権利を変更する、ということになります。